2025年5月の住宅ローン金利情報をお伝えします。

2025年1月23・24日の金融政策決定会合で日本銀行（以下、日銀）が利上げを実施した影響から、4月は多くの銀行が変動金利を引き上げ、5月にはSBI新生銀行とソニー銀行も金利を引き上げました。なお、みずほ銀行と横浜銀行も4月にそれぞれ金利を引き上げていますが、これは昨年7月の日銀利上げの分を引き上げたに過ぎず、2025年1月の日銀利上げ分はまだ未反映の状態です。2025年1月の日銀利上げ分は今後反映される見通しであり、現在の表示金利より0.25％引き上がるものと予想されます。

注目すべき各銀行の動きとして、銀行間の金利差が拡大していることがあげられます。金利上昇幅を抑えてより多くの顧客を獲得しようとする銀行と、日銀の利上げ幅以上に金利を引き上げて金利競争から離脱する銀行の2極化が生じています。銀行によっては0.5%近くの金利差がありますので、必ず借入金利を比較し、よりよい条件で借りることを強くおすすめします。

2024年3月のマイナス金利解除に続き、7月の利上げ、2025年1月の利上げとなり、日本も金利のある世界となっています。モゲチェックでは今後も追加利上げが行われ変動金利が緩やかに上昇する可能性はあるものの、借りすぎには注意するという前提のもと、相対的に低金利となっている変動金利を利用する方が有利であると考えています。一方で金利の予測は難しく想定外なこともありえるため、今後の金利上昇が心配な方は、固定金利を選択し安心することも正しい判断と言えます。

• １．最新の住宅ローン金利ランキングと5月の動向

5月が基準金利見直し月となっているSBI新生銀行とソニー銀行が0.25％金利を引き上げました。それ以外の銀行については、変動金利に変化はありませんでした。

固定金利は日本国債10年利回り低下の影響を受け、全体的に下落しています。

主要金融機関の適用金利の先月との比較は下記表の通りです。

続いて、主要金融機関の住宅ローン基準金利も確認しましょう。その前に、変動金利の決まり方をおさらいしたいと思います。変動金利は、基準金利（住宅ローンの定価のようなもの）から引き下げ幅（優遇幅とも。ディスカウントのこと）を引くことにより、実際に支払う適用金利が計算されます。引き下げ幅は審査時に決定されて、完済まで一定です。ゆえに、変動金利を借りた後、適用金利が上がるか下がるかは基準金利次第となります。

各金融機関の基準金利・引き下げ幅・適用金利は下記表の通りです。みずほ銀行と横浜銀行を除き、どの銀行も基準金利を3月と比較し0.25%引き上げており、過去の日銀利上げを全て反映した状態になっています。

一方、みずほ銀行と横浜銀行は25年1月の日銀利上げをまだ反映しておらず、2025年10月以降に0.25％引き上げとなる見込みです。各銀行からのアナウンスは下記をご覧下さい。

・みずほ銀行：25年10月に基準金利見直し予定

「※2025年9月30日までに新たにお借入れいただいた場合、2025年12月返済まで年0.525%～、2026年1月返済からの金利は2025年10月1日に決定します。」

　　みずほ銀行WEBページより抜粋

・横浜銀行：25年10月に基準金利見直し予定（結果として、適用金利を0.65%から0.9%へ引き上げ）

「2025年9月30日までにお借り入れの場合、2025年12月返済（増額返済をご利用の場合は増額返済月）まで年0.65%～、2026年1月返済（増額返済をご利用の場合は増額返済月の翌月）から年0.9%～となります。」

　　横浜銀行WEBページより抜粋

上記2銀行は、借入当初の適用金利は安く見えるものの、借入後に基準金利が上昇し適用金利が上がることが考えられるため、比較には注意が必要です。現在ウェブ上で表示されている適用金利に0.25%を加えた金利が実態に近いでしょう。

以上の通り、日銀の利上げをいつ変動金利に反映させるかは銀行によってばらつきがあり、消費者にとってローン比較が非常にしづらい状況となっています。ゆえに、5月の適用金利のみで判断するのではなく、その金利が住宅ローン基準金利見直し前の一時的なものか長期的に適用される金利かを見極めることが重要です。

例えば、「もし日銀利上げが今後無く、経済情勢にも変化が無かった場合、返済開始1年後の金利はいくらですか？」の質問を銀行に問い合わせてみるのも一計です。今の金利と同じであれば問題ないですが、上がる場合はその金利で比較検討する必要があります。

１−３　5月のタイプ別金利動向

主要なネット銀行、メガバンク、地方銀行の変動金利、メガバンクの10年固定金利、フラット35の金利をそれぞれ平均したモゲチェックの独自指標である「住宅ローン金利インデックス」の動きは上図の通りです。

変動金利では引き続きネット銀行の金利水準がメガバンクを上回る逆転現象が起きています。メガバンク vs ネット銀行の競争は激化し続けており、この傾向は当面続く可能性があります。

固定金利は、トランプ関税による景気先行き不安の影響から長期金利が低下しており、フラット35も含め下がる結果となりました。一方で、堅調な賃金および物価の上昇を踏まえ、年内に追加利上げが行われる可能性はあり、その見通しを踏まえ長期金利が上昇する可能性があります。

２．住宅ローン金利の種類

住宅ローンの金利タイプは、大きく分けて「変動型」「固定特約型」「全期間固定型」の3種類があります。いずれも「基準金利 - 引き下げ幅（優遇幅） = 適用金利」のルールで実際に適用される金利が決まる点は共通していますが、一般的には「変動→固定特約型→全期間固定型」の順で金利水準が低く、返済期間中に金利や返済額が変わる可能性もこの順番で高くなっているなど、それぞれ異なる特徴を持っています。それぞれの違いを見ていきましょう。

①変動型

住宅ローンの最もベーシックな金利タイプが変動金利です。多くの銀行は短期プライムレート（短プラ）と呼ばれる指標を基準に、4月と10月の年2回変動金利を見直しています。4月の見直しによって7月から12月までの6ヶ月間、10月の見直しによって翌年1月から6月までの6ヶ月間の金利が決まるのが一般的です。

特徴としては金利が変わるリスクがある分、固定金利に比べて金利が低く設定されていること、また、近年は銀行間の顧客獲得競争が変動金利中心に行われてきたことで、これまで低金利で推移してきたということが挙げられます。

もし変動金利が上昇した場合は毎月の返済額が高くなりますが、返済額の急な変化や上昇を抑える「5年ルール」や「125%ルール」といったルールを設定している銀行もあるなど、変動金利ならではの激変緩和措置があるのもユニークな点です。

変動金利のベースとなっている短プラは景気や日銀の金融政策に左右されます。景気変動に沿って上下することはありえるものの、少子高齢化など日本を取り巻く状況を踏まえると、モゲチェックとしては中長期的に見れば低金利が続く可能性は十分考えられるでしょう。

>>変動金利をもっと詳しく知りたい！

https://mogecheck.jp/articles/show/NpMokjwa4AKX2JV5AP0X

②固定特約型

固定特約型とは、3年固定や10年固定、20年固定といったように一定期間の金利を固定するタイプです。銀行によっては2年固定や5年固定、15年固定など様々な期間が存在しています。

固定特約型では原則固定期間が終わったら変動金利に移行しますが、通常は銀行から通知が届き、再度固定特約を選ぶことも可能です。

ただし、選び直した後の金利は最初の金利よりも高くなることが多い点には注意が必要です。例えば最初の5年固定が1.0%で6年目に再度5年固定を選び直したとしても、1.5%など当初よりも高めの金利になることが多いでしょう。

これは基準金利から差し引く「引き下げ幅（優遇幅）」によるものです。選び直す際の基準金利からローン契約時点で決まる引き下げ幅を差し引いても当初の金利にまで低くならないことが多いので、最初に固定特約型でローン契約する前に引き下げ幅を確認しておくと良いでしょう。

③全期間固定型

全期間固定型とは住宅ローンの借り入れ時点で完済までの金利・返済額が決まっている金利タイプで、住宅金融支援機構という公的機関が提供している「フラット35」がその代表格です。

フラット35は様々な銀行が取り扱っていますが、銀行独自の全期間固定型商品を提供しているケースも多々あります。

全期間固定型は固定特約型よりも金利水準が高いことが一般的ですが、全期間固定型には一定の人気があることから、銀行によっては固定特約型よりも低金利で提供しているケースもあります。

④その他（段階型・上限金利付き変動型）

その他にも、段階型や上限金利付きの変動型といった非常に珍しいタイプも存在します。

段階型とは、例えば1〜5年目は1.5%、6〜10年目は1.2%、11〜15年目は1.0%といったように、全期間固定型のように完済までの金利が定まっていながらも段階的に金利が変わるタイプです。主要銀行の中ではSBI新生銀行が提供しています。

上限金利付き変動型とは、変動金利でありながらも上限が設定されているタイプです。ただし変動金利には5年ルールや125%ルールが存在している点や、実際に日本で変動金利が急激に上昇したケースがない点も踏まえると、その有用性には疑問が残ります。扱っている銀行も非常に少なく、一部の労働金庫やJAなどに限られています。

３．金利タイプ別向いている人を解説

モゲチェックでは「借りすぎに注意する」という前提のもと、比較的低金利となっている変動金利のご利用が有利だと考えています。それでも、人によっては固定特約型や全期間固定型の方が合っているという方もいることでしょう。どんな人にどの金利タイプが合っているか、それぞれ見ていきましょう。

①変動型向きの人は？

・余裕を持って返済できる人

家計に余裕を持った住宅ローン返済ができるのであれば、多少金利・返済額が上がっても大きな負担増にはならないので、低金利が提供されている変動金利がオススメです。余裕を持てているかどうかは「年収倍率」でチェックしましょう。年収倍率とは借入額を年収で割った値のことで、家計に余裕を持ちたい場合は5倍以内、最大でも7倍以内に収めるのがベターです。

・金利や景気情勢をチェックできる人

住宅ローン金利やそれに影響する日銀や景気動向を自らチェックでき、状況に合わせた判断ができるという方も変動金利に向いているでしょう。モゲチェックでも金利動向を毎月アップしているので、適宜チェックしてみてください。

・返済期間が短い人

住宅ローンの返済期間は基本的に最長35年ですが、住み替え予定など、より短い期間で利用する人も変動金利に向いていると言えるでしょう。返済期間が短ければ、変動金利が多少上がっても利息負担はさほど増えずに済むでしょう。

②固定特約型向きの人は？

・一定期間は返済額が増えると困る人

例えば子どもの教育費が向こう10年はかかることが確定しているなど、生活設計の中で返済額が増加すると困るという方は固定特約型が選択肢に入るでしょう。ただし固定特約型は変動型に比べて金利水準が高いことから、そもそも変動型を選ぶことでもっと家計に余裕が出る可能性がある点も考慮すべきでしょう。

・当初固定期間の終了後の返済計画も立てられる人

最初の固定期間終了後、変動型・固定型どちらを選んでも金利が上がることが多いのが固定特約型の実情です。固定特約型を選ぶ場合は、金利が上がることも見越したシミュレーションをあらかじめ行い、余裕資金を蓄える計画性が必要になるでしょう。

③全期間固定型向きの人は？

・金利が変動する可能性をゼロにしたい人

変動型や固定特約型のように返済期間中に適用金利が変わる可能性を排除したいという方には全期間固定型が良いでしょう。ただし金利水準が高いため、毎月返済額や利息総額が高くなる点に注意が必要です。

・フラット35以外のローンを借りられなかった人

転職したばかり、または自営業や法人役員で収入が安定していないなどの理由で民間銀行の住宅ローンを利用できず、やむなくフラット35を利用するというケースもあるでしょう。フラット35は借入上限が8,000万円とやや低めであることや、物件そのものに対する基準が比較的厳しいなど、民間銀行とは異なる特徴を持っている点には注意が必要です。

４．変動金利が有利！理由と将来予想を解説

モゲチェックでは固定金利よりも変動金利が有利と考えています。日銀が追加利上げを実施した現在でもそう考える理由は大きく２点です。

１．住宅ローンは最初の10年を低金利で通過すべき

２．固定金利が有利になるには「5回以上の利上げ」が必要

それぞれ解説していきます。

①住宅ローンは最初の10年を低金利で通過すべき

まず１つ目に、住宅ローンは返済の初期、特に最初の10年の利息負担が大きいことが挙げられます。

住宅ローンは通常「元利均等返済」方式で返済します。これは元本が多く残っている返済初期ほど利息返済の割合を高めることで毎月の返済額を一定にし、住宅ローン利用者が返済しやすくするというものです。

裏を返すと、残高が多く残っている返済の初期ほどより多くの利息を支払うことになり、返済期間が35年の場合、利息総額の半分近い金額を最初の約10年で支払うことになります。

例えば【元本が3,500万円、35年払い、金利が0.5％（元利均等返済）】の場合、毎月の返済額は90,856円です。そのうち初回の返済では利息が14,584円ですが、ちょうど10年後にあたる120回目では10,708円、最終回ではなんと38円にまで減ります。そして、35年間で支払う利息総額が316万円であるのに対し、最初の10年間で支払う金利はほぼ半分（48％）の152万円です。

住宅ローンは文字通りローンなので利息をつけて返済することになりますが、利用者からすれば支払う利息は少ない方が良いでしょう。となると、より利息の総額を抑えるためには最初10年に少しでも低金利のローンを使うことが肝心であり、低金利で提供されている変動金利が理にかなっていると言えます。

②固定が有利になるには5回以上の利上げが必要

以下は2025年5月時点での変動金利・固定金利の相場です。変動金利はメガバンクだと約年0.7%、固定金利はフラット35で約年1.8%です。変動・固定の金利差は年1.1%ですので、「変動金利が年1.1%以上上昇するのであれば固定金利を使う方が有利」ということになります。

通常、中央銀行による政策金利の引き上げは0.25%ずつのため、1.1%の金利差を埋めるには残り5回の追加利上げが必要という計算になります（0.25%×5 = 1.25%）。　

このところの「マイナス金利解除」と「0.50%へ利上げ」という大きくはない利上げで国民的ニュースになるのが日本の経済状況です。バブル崩壊以来、久々に本格的なインフレが到来しているとは言え、拙速な追加利上げで景気を冷やすような判断を日銀が行うということは想定しづらいでしょう。緩やかな利上げが続くことが予想されるものの、賃金や消費といった景気動向を見ながら慎重な政策運営が行われる可能性が高いと考えられます。また、米中の経済情勢には不確実性があり、もし景気後退局面に入ると日銀が利上げする選択肢は狭まる可能性もあります。さらに、2024年から新NISAを開始し、貯蓄から投資の流れを促している以上、国民全体に損をさせるような株価を無視した政策運営は取らないと想定されます。

一方で金利の予測は難しく想定外なこともありえるため、今後の金利上昇が心配な方は、固定金利を選択し安心することも正しい選択と言えます。

まとめ：固定金利よりも変動金利が有利。一方で金利上昇が心配なら固定金利も

いかがでしたか。最後に、変動と固定でどのように返済額が変わるのかをご紹介します。

上述の金利インデックスから、最安の変動金利とフラット35の金利差をとったグラフが以下です。今月の変動金利上昇もあり金利差は縮小傾向にありますが、それでも年1.14%と大きな金利差となっています。これは毎月返済額で約1.9万円、総返済額で約800万円もの差がつく計算となります（借入額3,500万円、35年返済）。

解説の通り、今後固定金利が低下するとしても変動金利の優位性は揺るがないと考えており、800万円以上も多く返済して金利上昇リスクをヘッジする理由は乏しいとモゲチェックでは考えています。一方で金利の予測は難しく想定外なこともありえるため、今後の金利上昇が心配な方は、固定金利を選択し安心することも正しい選択と言えます。

５．自分の住宅ローンはどうすればいい？タイプ別対処法！

ここまでの金利見通しを踏まえ、住宅ローンをすでに利用中の方、これから住宅ローンを組む予定の方、それぞれのタイプ別にアドバイスをまとめました。

ご自身の状況と照らし合わせて参考にしてください。

５−１　すでに住宅ローンを借りている方

①変動金利を利用中の場合

モゲチェックでは、今後変動金利の基準金利が上昇する可能性はあると考えているものの、大幅に上昇する確率は高くないと予想しています。

利用中の変動金利が0.9%以上の方は、総返済額を大きく削減できる可能性があるので、住宅ローンの借り換えを検討してみてください。

②固定金利を利用中の場合

いま固定特約期間中であれば、その期間中は適用金利が変わりません。

ただし、これから固定特約期間が終了する予定の場合は、固定金利を再選択すると従来よりも高い金利が適用され、返済額が上昇することが一般的です。

全期間固定金利を利用中の方は、完済まで今と同じ金額での返済が続くことになりますが、変動金利や固定特約型の方に比べて割高に金利を支払っている方が多いです。借り換えによって返済額を節約できる可能性が高いでしょう。

変動・固定特約・全期間固定のどちらを利用されている場合でも、いますでに住宅ローンを組んでいる方は、借り換えによって返済額を節約できる可能性があります。借り換えをぜひ検討してみてください。

５−２　これから住宅ローンを組む方

①変動金利の利用を検討している場合

変動金利は今後金利上昇する可能性があるものの、大幅上昇の可能性は高くないと考えています。引き続き変動金利の利用をオススメします。

>>最新の変動金利ランキングをチェック！

ただしローンの借りすぎには注意が必要です。借りすぎかどうかは借入額を年収で割った「年収倍率」でチェックしてみましょう。年収倍率は最大でも7倍以内、できれば家計に余裕を持つためにも5倍以内に収めると良いでしょう。

モゲチェックでは変動金利を借りる場合、「住宅ローンを借りすぎない+資産運用」の2点セットが大切と考えています。

無理のない借り入れ額を変動金利で借りて、固定金利を使うときと比べて返済に余裕が出る分はNISAやiDecoなどを活用し資産形成に取り組むと良いでしょう。

年収倍率早見表

②固定金利の利用を検討している場合

モゲチェックでは今後固定金利が上昇する可能性があると考えているものの、固定金利を利用することで月々の返済額が高めになってしまうため、住宅ローン固定金利ランキングにて返済額や今月の金利水準をチェックしてみてください。

また、全期間固定より20年固定の金利が高いケースもあるため各金融機関ごとの水準をよく見比べてみてください。

10年以下の固定金利は低く設定されているものの、特約期間終了後の見直し頻度が多くなることにもご注意ください。

>>住宅ローン金利の選び方は？

https://mogecheck.jp/articles/show/KM0mj8lr4KOv4O1ZWpQa

太宰府市、筑紫野市近郊の市町村の皆様の為に２０１５年5月の住宅ローン金利や動向についてお知らせいたしました。

これから住宅を新築される方に参考にして頂ければ幸いです。